I - Ainda que a Administração Fiscal não esteja obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que sumarie a mesma, há que verificar caso a caso se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos. II - Tendo sido omitida a afectação do bem a vender constante da matriz e ocorrendo discrepância entre a descrição matricial e a do registo predial, e sucedendo que tais divergências não foram suficientemente esclarecidas numa visita ao local onde ao comprador, ora recorrente, foi indicado outro bem que igualmente tinha sido penhorado ao mesmo executado, o recorrente de boa fé, pensou estar a adquirir uma casa térrea quando efectivamente estava a adquirir um armazém ou equivalente construído clandestinamente sobre uma casa térrea. III - Tal omissão e divergências de descrição, ditas em II), criaram erro na representação do objecto, cuja culpa não pode ser atribuída ao recorrente que agiu com a diligência normal e esperada. IV - Numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação, o que é compreensível e universalmente aceite, exige-se maior rigor na publicitação a quem apresenta para venda bens em tais meios, incluindo os Jornais e a Internet.
Em conferência, acordam os Juízes da Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo. Inconformado com a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Mirandela, datada de 24 de Fevereiro de 2010, que julgou improcedente a reclamação que apresentara do despacho, proferido pelo Chefe de Finanças de Santa Marta de Penaguião, que decidiu indeferir o pedido de anulação da proposta de compra efectuada pelo Reclamante no âmbito da venda judicial n° 2461.2008.6, promovida pela Administração Tributária contra o Executado B………, dela interpôs recurso. Apresentou em tempo alegações, formulando, a final, as seguintes conclusões: “a) A Administração Tributária agiu com manifesto déficit de clareza e, mercê da sua errada actuação, induziu em erro o recorrente. b) Ocorrem os pressupostos para declaração de nulidade do anúncio por não identificar o bem ou, o que é o mesmo, não o identificar correctamente; c) Tal constitui irregularidade que deve ser declarada, com as legais consequências, de entre elas sobressaindo a pretendida anulação da venda; d) Deve assim a douta sentença recorrida ser revogada, com o que será feita Justiça’1” A Recorrida Fazenda Pública apresentou contra-alegações, vindo a concluir da seguinte forma: 1°. A………, casado, professor, NIF. ……, residente na R. ………, ……… – ………, Porto, vem recorrer da douta sentença de 2010-02-24 do Tribunal Administrativo e Fiscal de Mirandela, por este lhe negar o seu pedido de declaração de nulidade do anúncio/proposta de venda do prédio e todos os actos que dele dependam. 2°. A douta sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Mirandela concluiu que não existe motivo para que se declare nulo o anúncio/proposta de venda do prédio e todos os actos que dele dependam, como seja a proposta de compra do Reclamante, uma vez que não houve qualquer omissão na publicitação das características do prédio. 3°. Que existe apenas uma discrepância entre o anúncio, que corresponde à realidade, e a descrição que dele é efeito no registo. 4° Que o Reclamante deveria informar-se junto da AT se o prédio que esta pretendia vender judicialmente era o anunciado e descrito no edital, ou o descrito na CRP. 5°. Que perante esta /actualidade, qualquer pessoa diligente procuraria apurar junto da Administração a razão de tal divergência, 6°. Daqui se conclui que o pretenso erro em que o reclamante incorreu não lhe pode ser desculpável, condição esta que para a doutrina (Cfr. Manuel de Andrade, Vol. II, Teoria Geral da Relação Jurídica, VOL II. pág. 239), relevaria como motivo de nulidade do negócio. DO PARECER DO MAGISTRADO DO MINISTÉRIO PUBLICO: 7° A pretensão do reclamante, alegava erro sobre o objecto transmitido, que se consubstanciava na divergência entre as qualidades do objecto e o teor dos editais ou anúncios. 8°. Que os editais e anúncios faziam referencia a um prédio misto, sendo a parte rústica, composta por uma parcela de vinha da Região Demarcada do Douro e oliveiras, e a parte urbana composta de prédio em propriedade total, composta de dois pisos. 9°. Que as reais qualidades do imóvel vendido são uma casa cuja fotografia consta a fls. 100 da execução, edifício em propriedade total e não horizontal, nem susceptível de se constituir em horizontal, com 2 pisos e que não é um armazém mas sim uma moradia. 10º Que o edifício não está suficientemente bem identificado, porque na CRP consta casa térrea e que da matriz consta casa térrea para arrumações. 11º Que não é exigido nem é pressuposto, sendo embora aconselhável que o comprador visite o bem em venda. 12°. Concluindo, pugnando pela nulidade do anúncio por erro sobre o objecto transmitido. DA FAZENDA PÚBLICA: 13°. A Fazenda Pública entende que do aludido anúncio, não consta tratar-se de edifício em propriedade horizontal, pelo contrário diz que se trata de um prédio em propriedade total nem diz que é um armazém. 14°. Que a identificação do prédio misto feita pelo Serviço de Finanças de Santa Marta de Penaguião, quer na Internet, quer publicitados no jornal ou afixados nos locais exigidos por lei, são cópia das respectivas descrições matriciais rústica e urbana. 15°. A discrepância quanto à descrição da parte urbana na Conservatória do Registo Predial e na matriz predial, deve-se ao facto de o prédio ter sido melhorado e não ter actualizado o respectivo registo na CRP. 16°. Tal facto, não confunde o prédio anunciado para venda com qualquer outro, porque a sua identificação no anúncio corresponde à sua realidade física actual, nem prejudica os eventuais interessados na sua aquisição. 17º. Não pode existir erro do reclamante porque os anúncios identificam correctamente o prédio em face dos dados constantes da respectiva matriz e o registo predial rido lhe confere bens de maior área ou pisos que o pudessem induzir em erro. 18°. O reclamante alega ter-se deslocado à CRP para obter identificação do imóvel e não ter preferencialmente contactado o Serviço de Finanças de Santa Marta de Penaguião, situado a cerca de 20 metros de distância da CRP. 19°. O reclamante alega que foi ao local do prédio cerca de um mês antes de terminar o prazo para a abertura das propostas, ora, se tinha dúvidas, ou verificou que a Valor do prédio era inferior ao montante da sua proposta, podia comunicar por escrito a sua desistência nos termos do art° 224° do Código Civil. 20° Do exposto só podemos concluir que o alegado erro reclamante não existiu e caso existisse não seria desculpável. Assim deverá o douto Acórdão a proferir pelos Ilustres Conselheiros do STA, manter a douta sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Mirandela de 24-02-2010, que julgou improcedente a reclamação do artº. 276º do CPPT.” Neste Supremo Tribunal Administrativo, o Exmo. Magistrado do Ministério Público emitiu parecer, opinando pela confirmação da sentença sindicada, nos seguintes termos: “Objecto do recurso: sentença declaratória da improcedência de reclamação apresentada contra decisão de indeferimento de pedido de anulação de proposta de compra de imóvel penhorado em processo de execução fiscal FUNDAMENTAÇÃO 1. O acto reclamado deve ser considerado lesivo no pressuposto de que, tendo mantido a aceitação da proposta de compra apresentada pelo reclamante, operou a transferência da propriedade para este, contra a sua vontade (despacho fls. 201/203; cf. Jorge Lopes de Sousa CPPT anotado e comentado Volume II 2007 pp576/577) 2 Sufragamos o entendimento vertido na sentença sobre a inexistência de fundamento jurídico para a anulação da proposta de compra do recorrente, considerando decisivamente: a) a conformidade entre o imóvel penhorado, publicitado na Internet, e a sua realidade física (designadamente a existência de uma parte urbana composta por prédio com dois pisos) b) a não invalidação dessa conformidade pelo facto de o prédio estar descrito na Conservatória do Registo Predial como tendo apenas um piso térreo c) a não essencialidade do número de pisos do prédio urbano na determinação da vontade do proponente da compra (art. 251° n° 1 CCiviI) d) a falta de prova de verificação do segundo fundamento invocado pelo requerente para a anulação da proposta de compra (o qual não é sequer aflorado nas alegações do recurso): inexistência de vinhas e oliveiras na componente rústica do prédio misto penhorado (probatório n°. 8) CONCLUSÃO O recurso não merece provimento. A sentença impugnada deve ser confirmada’1” Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. 2- FUNDAMENTAÇÃO: A sentença recorrida deu como assente, fixando, a seguinte factualidade: “1. O Reclamante procurava adquirir uma casa no Douro para nela viver e assim ficar mais perto do Museu do Douro a que está ligado por força da sua actividade profissional — Cfr. art. ° 1 e 2 da PI não contestados. 2 O Reclamante tomou conhecimento através da Internet, no sítio da DGI de um prédio posto à venda no âmbito de processos de execução fiscal n.°s 2461200501004441 e 2461200501004662 do SF de Santa Marta de Penaguião, que correm contra B………, com as “seguintes características ‘ “Prédio misto, sito em ………, freguesia da ………, concelho de Santa Marta de Penaguião, sendo a parte rústica composta por uma parcela de vinha da região Demarcada do Douro e Oliveiras, com a área de 927 m2, inscrito na matriz cadastral sob o art.° 486, secção F, com o valor patrimonial de E 28,02, e a parte urbana composta de prédio em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente, composta de 2 pisos, com a área total do terreno de 104 m2, área de implantação do edifício de 104 m2, área bruta de construção de 208 m2, a confrontar do Norte com ………, Sul e Poente com o próprio dono, e de Nascente com caminho, inscrito em 2002 na matriz predial sob o artigo 1191, com o valor patrimonial de 31.120 Euros, e descritos na Conservatória do Registo Predial de Santa Marta de Penaguião sob o n. ° 1092/120794 “— cfr. Doc 1 da PI; 3. O preço de base aí mencionado é de 26.001,85 €; 4. Dá-se aqui por reproduzida a fotografia que consta de fls. 100 do PA, que corresponde à “parte urbana” do prédio misto, supra referido (art.° 1191 da matriz); 5. Ao executado foi penhorado pela AT um outro prédio, também sito na freguesia da ………, e que vêm descritos no edital para convocação de credores e venda judicial, como verba n.° 1 e verba n.° 2, conforme doc. n.° 2 da PI, que aqui se dá por reproduzido, com o seguinte destaque: “Verba n° 1- Prédio urbano, sito no lugar da ………, em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente, destinado a habitação, composto de 2 pisos (...)” 6. O Reclamante apresentou em 17/9/2008 proposta de compra em carta fechada para o prédio identificado em 1 (verba 2), no valor de 70.000,00 € - fls. 163 e 165 do PA; 7 Por oficio datado de 18/9/2008 foi o Reclamante notificado em 19/9/2008 para no prazo de 15 dias efectuar o pagamento no valor de 70.000,00€, assim como do IMT e IS — fls. 167 a 169; 8 Em 3/10/2008 veio requerer a anulação de venda pelo facto de “(...) o prédio que licitou, tal como ele se apresenta agora não tem qualquer correspondência com a descrição que dele consta na Conservatória do Registo Predial, // Não corresponde sequer integralmente à descrição que dele consta das Finanças e que passou para a divulgação que dele foi feita na Internet para venda, onde consta a existência de vinhas e oliveiras que já não existem na realidade ou pelo menos não existem na sua grande maioria “— Cfr. fls. 173 e ss do PA; 9. Na CRP a parte urbana do imóvel descrito em 1 é constituído por casa térrea - Cfr. Doc. n.° 3 da PI; 10. Desconhecendo a existência do prédio identificado como verba 1, já que a venda dos dois (verba 1 e verba 2) vinha anunciada na Internet em locais diferentes, deslocou-se ao local (freguesia da ………), a fim de desfazer quaisquer dúvidas existentes relativamente à identificação do prédio, atendendo à descrição dada pela AT e a constante do registo predial — Art. °s 15° a 18° da PI, não contestados e doc. n.º 1; 13. A presente Reclamação deu entrada no SF de Santa Marta de Pena guião por fax datado de 24/10/2008 -fls. 211. 3- Do Direito: O ora Recorrente reclamou do despacho proferido pelo Chefe de Finanças de Santa Marta de Penaguião que decidiu indeferir o pedido de anulação da sua proposta de compra efectuada, no âmbito da venda judicial n° 2461.2008.6, promovida pela Administração Tributária contra o Executado B………, alegando, em síntese, que se verificou um erro na identificação do prédio, não correspondendo as características anunciadas pela Declaratária, ora Recorrida, àquelas que se verificam no bem levado à venda. A sentença recorrida, no essencial, considerou que “(...) o que tornaria este negócio anulável é, não a desconformidade entre a realidade (realidade que, aliás, é coincidente com o anúncio referido em 1 e a pretensão do Reclamante de adquirir casa de campo no Douro, perto do Museu) e o descrito na conservatória, mas sim o facto de, perante essa discrepância, ser essencial para o Reclamante comprar casa térrea e o conhecimento por parte da AT, ou não o devesse ignorar, desse facto. Pelo exposto também não se vê motivo para que se declare nulo anúncio/proposta de venda do prédio e todos os actos que dele dependam, como seja a proposta de compra do Reclamante, uma vez que não houve qualquer omissão na publicitação das características do prédio. O que existe, isso sim, é uma discrepância entre o anúncio, que corresponde à realidade, e a descrição que dele é feito no registo. Perante a constatação de tal facto e perante os factos que descreve na PI (designadamente nos n.°s 12, 13, 14, 15, 17, 18, 21, 22, 28, 32, 33, e, principalmente, no art° 34.º) o Reclamante deveria informar-se junto da AT se o prédio que esta pretendia vender judicialmente era o anunciado e descrito no edital, ou o descrito na CRP. Perante esta actualidade, e não querendo acreditar nas características anunciadas pela AT do prédio posto à venda, qualquer pessoa diligente procuraria apurar junto da Administração a razão de tal divergência. Daqui se conclui que o pretenso erro em que o Reclamante incorreu não lhe pode ser desculpável — condição esta que, para a doutrina (Cfr. Manuel de Andrade, ob. cit. pág. 239), relevaria como motivo de nulidade do negócio”. É, contra o assim decidido que o Recorrente se insurge nos termos acima transcritos. Vejamos se lhe assiste razão. Da matéria de facto resulta que foi anunciado para venda um prédio misto sendo a descrição da parte urbana correspondente à construção física existente no local. Ainda assim, ocorrem discrepâncias/omissões que devem ser destacadas e cumprirá aquilatar se as mesmas são relevantes para que possamos considerar ter ocorrido erro sobre o objecto por parte do comprador agora requerente da anulação de venda. Tais discrepâncias/omissões são: 1) A descrição predial refere-se à sua parte urbana como “casa térrea” enquanto que o anúncio de venda refere: “composta de 2 pisos” como consta da matriz urbana número 1191. 2) A descrição do prédio na matriz predial (com o número 1191) no que respeita à afectação é a seguinte: “Armazéns e actividade industrial”, afectação esta que no anúncio para venda foi omitida. Será que tais discrepâncias/omissões que para efeitos da lei devem ser apelidadas de irregularidades (art° 201° do CPC) podem considerar-se relevantes a pontos de produzir a nulidade do acto da venda (art° 908º do CPC)? Para responder a tal questão temos de aferir se o anúncio de venda permitia um exacto conhecimento daquilo que se pretendia vender. Refere o adquirente do bem que a expressão constante do anúncio “parte urbana composta de prédio em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente composta de dois pisos...” lhe provocou dúvidas o que motivou a sua indagação junto da Conservatória do Registo Predial da descrição do bem, ali encontrando a descrição de “casa térrea” face ao que se dirigiu ao local tendo visto outro prédio diverso penhorado ao executado que lhe pareceu térreo pensando que estava a ver o bem anunciado como prédio misto. Contrapõe o Sr. Chefe do serviço de Finanças no seu despacho de 8/10/2008 que: “Na nova matriz, no quadro da descrição do prédio susceptível de utilização independente (art° 12° n° 3 do CIMI) prédio, consta como Tipo de Prédio: “Prédio em prop. total sem Andares nem Div Susc. De utiliz. Independente”, nomenclatura designativa de uma casa, moradia, armazém...significando todo o prédio urbano que não seja terreno para construção, fracção autónoma de prédio em propriedade horizontal (art° 2° n° 4 do CIMI) e andar ou parte de prédio susceptível de utilização independente (art° 12, n° 3 do CIMI), em que, nestes casos, cada parte terá o seu próprio artigo matricial avaliação independente, conforme print que se junta — Doc 1”. E, explica o mesmo Chefe no seu despacho de 30/10/2008 constante de fls. 33 e 34 justificando a omissão no anúncio da descrição da afectação do prédio: (...) 6) — Quanto à afectação das casas ou prédios urbanos e ao contrário do que refere o reclamante nos pontos 36° e seguintes, também não existiu, nem existe dualidade de critérios por parte deste serviço de Finanças, assim: - A afectação constante da matriz da casa adjudicada, deve-se ao facto do sistema informático aproveitar a designação da antiga matriz; - O facto de não constar no edital a afectação da parte urbana da verba n° 2 resulta da inserção manual da descrição do prédio misto no SIGVEC - Sistema de Gestão de Vendas Coercivas, uma vez que para efeitos fiscais e nas matrizes não existem prédios mistos, que impossibilita a recolha da informação automaticamente pelo SIGVEC no sistema de avaliações”. DECIDINDO NESTE STA: Cremos que a omissão da afectação do prédio foi essencial para a verificação do erro sobre o objecto em que incorreu o ora recorrente requerente da anulação de venda. Tal afectação era um elemento essencial que devia ter sido levado à publicitação, tanto mais que o prédio sofrera obras que o descaracterizaram face à descrição constante da CRPredial. Com efeito, a afectação de um prédio é a maior parte das vezes o traço distintivo que funciona como determinante na valoração do próprio prédio e na decisão de compra por atenção à utilização que o potencial adquirente lhe pretende dar. No caso, tal omissão associada a dizeres tabelares que o sr. Chefe do Serviço de Finanças esclareceu mas com os quais o cidadão comum não está familiarizado criaram a dúvida que o registo predial esclareceu em sentido incorrecto para com o arrematante, devido à sua desactualização. Temos por adquirido que ocorreu verdadeiro erro sobre o objecto da venda, manifestamente influenciado e determinado pela insuficiência do anúncio de venda, quanto à afectação da parte urbana do prédio e à discrepância entre a descrição do prédio na matriz e na Conservatória do Registo Predial, omissão que se pode reconduzir, também, a “falta de conformidade com o que foi anunciado”. Assim sendo, ainda que a Administração Fiscal não esteja obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que sumarie a mesma, há que verificar caso a caso se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos. No caso, o adquirente do bem, formou a sua decisão de licitação com base em elementos que não eram completos e embora o anúncio revelasse a realidade física do imóvel, alguns dos seus dizeres tabelares eram susceptíveis de criar dúvidas que erradamente foram dissipadas com a consulta a um registo predial desactualizado no que respeita à descrição do prédio. Assim o licitante de boa fé, pensou estar a adquirir uma casa térrea quando estava a adquirir um armazém ou equivalente construído clandestinamente sobre uma casa térrea. E, a nosso ver, pensamos que não pode ser penalizado o adquirente, por não ter feito mais diligências prévias do que as que fez no sentido de identificar “in loco” o bem a vender. Não podemos esquecer que, cada vez mais, vivemos numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação o que é compreensível e universalmente aceite. Daí, o maior rigor que se deve exigir na publicitação a quem apresenta para venda bens em tais meios de comunicação, incluindo os Jornais e a Internet. Reafirma-se não poder ser penalizado o destinatário da publicidade que agindo de boa fé e com falsa representação, por ter criado, face ao quadro publicitário, o qual continha uma decisiva omissão quanto à afectação do bem, a convicção de estar a licitar uma casa quando na verdade era um armazém, facto que não foi salientado e, devia tê-lo sido, no anúncio de venda. Ocorreu, no caso, erro na representação do objecto cuja culpa não pode ser atribuída ao recorrente que agiu com a diligência normal e esperada numa situação destas, assim se discordando da decisão recorrida que lhe assaca a culpa pela errada representação do objecto em que incorreu. Preparando a decisão formulam-se as seguintes proposições: 1) Ainda que a Administração Fiscal não esteja obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que sumarie a mesma, há que verificar caso a caso se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos. 2) Tendo sido omitida a afectação do bem a vender constante da matriz e ocorrendo discrepância entre a descrição matricial e a do registo predial, e sucedendo que tais divergências não foram suficientemente esclarecidas numa visita ao local onde ao comprador, ora recorrente, foi indicado outro bem que igualmente tinha sido penhorado ao mesmo executado, o recorrente de boa fé, pensou estar a adquirir uma casa térrea quando efectivamente estava a adquirir um armazém ou equivalente construído clandestinamente sobre uma casa térrea. 3) Tal omissão e divergências de descrição, ditas em 2), criaram erro na representação do objecto, cuja culpa não pode ser atribuída ao recorrente que agiu com a diligência normal e esperada. 4) Numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação, o que é compreensível e universalmente aceite, exige-se maior rigor na publicitação a quem apresenta para venda bens em tais meios, incluindo os Jornais e a Internet. Nas circunstâncias concretas, supra descritas, o negócio é anulável o que agora se determina. 4-DECISÃO: Pelo exposto, acordam os juízes deste STA em conceder provimento ao recurso revogando a decisão recorrida e anulando a venda/adjudicação operada na execução de que os presentes autos são incidente, com as legais consequências. Sem custas. Lisboa, 7 de Dezembro de 2011. – Ascensão Lopes (relator) – Isabel Marques da Silva - Valente Torrão (Vencido. Sendo certo que o anúncio da venda pode sofrer de alguma deficiência, a verdade é que está provado nos autos que o adquirente efectuou diligências relativamente ao bem e, mesmo assim apresentou a sua proposta de compra. Parece assim que a deficiência do anúncio não era relevante para o adquirente, pelo que não anularia a venda, negando provimento ao recurso).